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今年春節(jié)過后，房地產市場出現(xiàn)一波“小陽春”。新房市場，十大城市商品房成交套數(shù)脈沖式增加，3月下旬一度增至近5年同期高位。70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)自1月起環(huán)比由降轉升，其中二線城市的價格反彈最為兇猛。二手房市場同樣出現(xiàn)回暖，二手房出售價指數(shù)，無論是一、二線還是三、四線城市，均在2月份止跌企穩(wěn)，階段性回升。市場對于房地產行業(yè)回暖的預期升溫，推動螺紋鋼價格指數(shù)在一季度穩(wěn)步回升。

一季度脈沖式回暖后，房地產市場各項數(shù)據(jù)的增長走勢并未延續(xù)，并且多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)背離，比如，供需兩端的背離，需求內部的背離，以及供應內部的背離。

供需兩端，房屋銷售與投資存在分化。自年初起，商品房銷售面積累計同比跌幅顯著縮小，至4月跌幅已收斂至0.4%，存在拐頭的趨勢。而房地產開發(fā)投資完成額累計同比跌幅仍在擴大。以上表明，房地產市場的現(xiàn)階段回暖主要體現(xiàn)在需求端，而暖意傳導至供應端仍需時間。

需求端內部，一、二、三線城市房地產市場的銷售出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在：新房市場，一線城市上漲放緩，其核心區(qū)域和周邊地帶明顯劈叉，而二線城市上漲動力強勁，回暖態(tài)勢顯著，三線城市則差強人意；二手房市場，雖有復蘇，但回暖主要體現(xiàn)在一線城市，二、三線城市跌幅仍未企穩(wěn)。

供應端內部，房地產鏈條內前后端情況出現(xiàn)分化。鏈條后端，隨著去年“保交樓”的陸續(xù)推進，房地產竣工面積累計同比自年初起表現(xiàn)為正向回升，且增速持續(xù)擴大。鏈條前端，無論是房屋新開工還是施工環(huán)節(jié)均未感受到暖意，其面積累計同比延續(xù)跌幅擴大的趨勢。

通常，資金貸款情況反映企業(yè)投資意愿，開工情況反映企業(yè)當下真實能力和需求。兩者是推動房地產鏈條回暖的關鍵。對于建材品種如螺紋鋼，房地產鏈條前端的開工情況以及市場對房價的預期，共同影響螺紋鋼的需求。第一，從資金鏈觀察，居民端個人住房貸款余額同比增速連續(xù)放緩，而企業(yè)端自去年四季度起，住房開發(fā)貸款余額和房地產開發(fā)貸款余額表現(xiàn)為同比加速增長。以上信號表明企業(yè)端資金需求高于居民端。第二，對比開工和竣工情況，上文提到在“保交樓”推動下，現(xiàn)階段回暖主要體現(xiàn)在竣工端。因此，結合以上情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)投資需求相對更好，且當下企業(yè)投資資金集中于后端竣工。隨著市場預期轉好，房價企穩(wěn)，暖意將逐步向前端開工傳導。

樂觀判斷，房地產三四季度出現(xiàn)拐點。那么隨著地產政策在需求端不斷加碼，建材二季度末供需再平衡，以及鋼市旺季預期提前交易，建材價格有望走出磨底局面。在近期價格不斷下探后，以螺紋鋼、線材為主的建材品種價格有望于三季度迎來年內第二波反彈。（作者單位：信達期貨）

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