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iop苦等倆月，金茂體北地塊，可算露面了！
8月6日，天津規(guī)自局官網公示了【津西體（掛）2023-003號】的規(guī)劃。
這塊“含著金鑰匙出生的地”兩個月前就是土拍界的“頂流”。
(資料圖)
畢竟，以這塊地為原點，直線距離約2公里內有奧體中心、水上公園、天塔、天津市政府、文化中心……簡直是“老天爺賞飯吃”！
據說拿地當天，金茂就開始為天津定制研發(fā)新一代“金茂府”產品……
果然，這版規(guī)劃里暗藏N多爆點，想不火都難。
看圖說話，先來看金茂是怎樣規(guī)劃的。
整體分為ABCD四個子地塊。
A地塊位于最北側，緊鄰體院北道，是獨立的商業(yè)地塊。
B地塊是居住地塊，約20萬方的體量。
C地塊位于西側，規(guī)劃為商業(yè)配套。
D地塊為9班幼兒園，在住宅地塊的南側。
從上帝視角看，ABCD四個地塊很像一個“風車組團”。
最大的亮點，就是湖了。
規(guī)劃圖顯示，體院的晨曦湖與住宅地塊之間，沒有市政路。
這不就是金茂體北地塊的“內湖”嗎？相當于業(yè)主的后花園。
晨曦湖和旁邊的街心公園，生態(tài)面積共約3.2萬方。
如果把它們也算作金茂體北地塊的一部分，那容積率居然只有1.7！
雖然體院搬遷，但晨曦湖的生態(tài)環(huán)境保護的很理想，水質清澈，樹木茂密。
站在湖畔，視野很開闊，天塔等城市天際線，一覽無余。
晨曦湖實景
晨曦湖實景
依湖而建，是金茂體北地塊亮眼的加分項，市區(qū)罕見。
為此，金茂設計了“西高東低”之勢。
臨近晨曦湖的位置，布局了類洋房，營造臨湖而居的“湖岸生活”。
相對湖較遠的西側，排布了高層，樓間距最大約70米，高區(qū)也能有湖景的視覺享受。
從規(guī)劃圖發(fā)現，金茂竟然沒有做“高低配”？
總共28棟住宅，包括高層、小高層、類洋房。
容積率2.4，如果“拉高拍低”是能排出洋房的。
為了利潤最大化，大多數房企恐怕會做“高低配”，畢竟洋房更能賣出溢價。
但導致的結果是建筑密度較高，壓縮景觀面積。
據了解，金茂第一版方案的確做了高層、小高、洋房的排布。
團隊多輪討論后，最終在利潤和純粹均好之間，選擇了后者。
建筑密度較低，每棟樓能享受到均等的景觀資源。
社區(qū)內幾乎不會出現“資源傾斜”，沒有“犧牲者”。
僅大區(qū)內B地塊，景觀面積就約7.4萬方。
在高層與小高之間，也規(guī)劃了超大的景觀中庭，臨湖組團，設計了C型景觀帶……
能看出金茂對這塊地的珍惜——
市區(qū)難得的“寶藏地塊”，希望每一戶業(yè)主都能擁有極好的生活體驗。
是不是看到了10年、20年前天津豪宅社區(qū)的影子？
仁恒海河廣場、復康路11號、海逸長洲……
似乎那個講究情懷、開放創(chuàng)新的時代，又回來了！
均好性之下，更帶來圈層的純粹。
· 高層25、26層到頂，2梯2戶。
· 小高層14、16、17層到頂，也為2梯2戶。
看到沒？金茂做了2梯2戶的設計，沒有連廊！也就沒有尷尬的中戶。
仔細看！晨曦湖邊有3棟11層到頂的類洋房，似乎是超大平層！
這目測怎么也是200平米以上，一戶一層，太哇塞了！
沒想到，金茂不走“保守路線”，竟然做了“別人不敢做的”。
這才是豪宅該有的樣子呀！
據說，這3棟類洋房的產品，能讓天津樓市開開眼。
臨湖+大戶型，必然是頂級的稀缺度。
住宅整體體量很大，本次規(guī)劃只公示了一期部分。
即便單從一期來看，改善的基因也很純粹。
之前了解到，起步面積段可能會在120平米以上。
這可是“真·改善”！
眼里揉不得沙子，不參雜小戶型，業(yè)主圈層相當純粹。
規(guī)劃顯示，社區(qū)大門設計在B地塊北面。
目測尺度夠驚人，橫掃一條街！
這又是一個“卷大門”的實力派。
仔細看能發(fā)現，金茂動了個“小心思”。
它竟然不惜舍棄面積，把主入口后退進地塊內部。兩個好處：
第一，退距后，能預留出酒店式落客區(qū)，面積超大，更似一個小廣場。
要想有儀式感，就不能怕浪費！就得奢侈一把！
第二，業(yè)主歸家動線更有私密感。
你在街上一眼打過去，都看不見入口，豪宅的“隱范兒”出來了。
由主入口進入社區(qū)，會經過一個“穿行式”大堂，據說將作為業(yè)主會所。
其后連接下沉式庭院，以及景觀中軸。
就規(guī)劃圖來看，豪宅儀式感的骨架，完備！
住宅北側的A地塊，是獨立的商業(yè)地塊。
據內部消息，金茂將打造為有高級煙火氣的活力商街。
主打“步行尺度下的精致生活”，滿足業(yè)主日常消費。
畢竟周邊不缺大型商業(yè)，魯能城、萬象城、奧城商業(yè)中心……選擇性很多。
反而“家門口的一杯咖啡”才是最欠缺的。
獨立商街，作為整個項目的“超級底盤”，頗具上海、成都等城市流行的海派風格。
避免了底商的混亂、零散、業(yè)態(tài)單一，又能形成人氣聚集型的小商圈。
可見，金茂擅長的城市運營也用在這個項目了。
從規(guī)劃圖目測，下沉會所和高級煙火氣的商街是“秀了一把肌肉”。
聽說，A地塊將與示范區(qū)一起搶先亮相。
既然“打頭陣”，估計建造標準低不了。
這也是高端改善人群，在老城買房特別擔心的：
“居住品質確實更新了，那日常生活配套能不能也迭代？”
看來，金茂讀懂了這一痛點。
金茂體北地塊的體量，足以讓樓市震驚。
20萬方的住宅！什么概念？
上次市區(qū)出現這么大的宅地，大概得20年前。
現在賣個10萬方的地，就敢標榜自己是超級大盤；市區(qū)好地段，更都是插花地。
在金茂體北地塊這種“巨無霸航母盤”面前，其它都是弟弟。
氣勢洶洶的占領上三區(qū)制高點！
大盤天生帶有標簽感、知名度、社會屬性。
這種“樓市自信”，小盤可比不了。
對于豪宅的想象，在金茂體北地塊基本都實現了。
隱貴、航母盤、親水、公園、純粹、儀式感、大平層……
看得出，金茂花了很多時間和心思，不是要做個“快周轉”那么簡單。
金茂還有大招在路上，最撩人的就是產品細節(jié)。
據打聽，金茂要把全國第一個金茂府3.0落地到天津。
劇透一下，外立面的內部審議方案，足以在全國樓市震一震。
估計正式亮相時，市場又得沸騰一次。
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